① 管理会社主導方式

• 管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
• メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
• デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式

• 施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
• 施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
• メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
• デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式

• 設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
• メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
• デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

ベストコミュニティでは、管理組合の主体性、大規模修繕の工事品質の向上、トータルコストの軽減という観点から、「設計監理方式」を管理組合様へ推奨しています。

• 建物の劣化状態、各部位の耐用年数、更新時期、予防などを考慮して、理事会で大規模修繕の 実施時期を検討します。長期修繕計画の実施周期は、立地環境などにより伸縮しますので、あくまで目安として捉え、総合判断により実施時期を決定します。

◇理事会で実施する方向となった場合は"ステップ②"へ移行

• 大規模修繕をどのような体制で進めていくのかを決めます。
  ※大規模修繕の専門的な課題を調査または検討する理事会の諮問機関として「修繕委員会」を立ち上げます。この修繕委員会の職務を明確にするため、委員の選任方法、任期、職務内容 などを総会で決議しておくことが大切です。
• 大規模修繕を円滑に進めるためには、有識者(パートナー)が必要になります。一般的に、管理会社、コンサルタント会社、設計事務所などがその役割を担います。
  ※パートナーとなる相手方と設計監理委託契約を締結します。
  ※組合員の中に有識者がいる場合、管理組合自体で行うケースも考えられます。

• 大規模修繕を円滑に進めるには、建物・設備の劣化状態などを十分に把握する必要があります。 また、過去に行った建物の修繕履歴、点検履歴などを把握しておくことも重要です。
• 入居者へ修繕および改善箇所などを確認するためのアンケートを行います。
• 建物の現状を十分に把握するため、一般的には建物診断を設計事務所などに依頼します。
  ※建物診断には、簡易的な診断(外観目視、特定部位の打診調査)、特殊機器を用いた診断、各種試験(コンクリートの強度試験など)、配管等の診断、特殊機器による診断(調査) と仕様は様々です。どの診断を選ぶかは、実状と予算に基づきます。
  ※建物診断の業者選定および費用支出に際しては、総会承認が必要になります。
  ※見積りに参加させることを条件に、施工会社が建物診断を実施するケースもあります。その場合、簡易的な診断となりますが、費用は掛かりません。

• 建物および設備の現状について、組合員全員が把握しておくことが大切です。
• 建物診断結果の報告、アンケート調査結果の報告を広報などで組合員へお知らせします。状況により報告会を開催し、意見交換の場を設けます。
  ※その際、現地の説明(修繕予定箇所の劣化状態、修繕方法)を併せて行うと、修繕への理解、 関心が一層深まります。

• 建物および設備の修補または更新、組合員の意向などから概算費用を求め、修繕積立金の積立 状況を考慮して、大規模修繕の実施時期、修繕仕様、修繕箇所、資金計画に関する基本計画を 検討します。
  ※概算費用に対して修繕積立金が不足する場合、資金調達方法などの検討を要します。

• 修繕委員会の検討結果を踏まえて、理事会で基本計画を決定します。
  ※修繕内容は「共用部分の変更」に該当する場合は、総会決議を要します。

• 実施設計では、材料、工法、寸法などを具体的に決定し、設計図書が完成されます。主に設計事務所がその役割を担います。
• 複数の施工会社から見積りを取りますので、比較検討が容易となるよう見積要項書を作成します

• 施工会社の選定は、組合員の皆様が納得する方法で選ぶことが重要です。一般的に理事会で施工 会社を選考するケースが多いようですが、事前の総会において「施工会社の選考は、理事会に一任とする」旨の決議を得ておくことをお薦めします。
• 理事会で施工会社数社をリストアップしたら、各社から見積りを取り寄せ、施工会社を選考します。選考にあたっては、施工会社と直接面談(会社説明、実績説明、現場説明などのプレゼンテーション)を行い、更に1社に絞り込みます。

• 総会において、大規模修繕に関わる議案説明を行い、工事内容、施工会社、工期、工事金額の承 認を諮ります。
  ※事前に総会議案書の作成、準備を要します。これらの業務は管理会社が行います。

• 工事請負契約を施工会社と締結します。
  ※工事金額、工事内容、保証内容などに相違がないか十分なチェックを要します。

• 工事期間中(3ヶ月から4ヶ月程度)、何かと入居者に不便が生じます。近隣などに迷惑を与えることも想定されます。事故やトラブルを生じさせないためにも、事前に想定されることは、入居者に対して説明を行い、理解していただくことが肝心です。工事の工程表を掲示板のみならず全 戸へ配付し、工事に伴う制約事項、注意事項、バルコニーの立入り工事などについて、事前に周知します。
• マンション敷地内における資材置場の提供、それに伴う自動車の移動など、管理組合に協力していただくことが多々あります。
  ※仮設足場、資材置場の提供により一部駐車区画が利用できない場合も考えられます。その場合、 近隣に代替駐車場を確保する必要があります。利害関係にある特定の入居者に対しては、事前 に承諾を得ておく必要があります。
  ※工事中の事故、クレームなどの緊急連絡先(いつ誰に言えばいいのか)を入居者へ周知します。

• 工事期間中、入居者、組合員、施工会社、工事監理者などの関係者が協力しあいながら工事を進 めていく必要があります。
• 工事の進捗状況などの確認、工事監理者からの報告、状況に伴う設計仕様の検討など工事着工後、 話し合いの場が必要になります。一般的に定例現場会議を開催し、工事関係者(理事会、修繕委 員会も参加)による会合を行います。

• 工事完了後、設計図通りに工事が仕上がっているかのチェック(竣工検査)を行います。
  ※理事会、修繕委員会が竣工検査に立ち会います。
  ※物理的に立ち会うことが困難な箇所(バルコニーなど)は、入居者にアンケートを取るなどして、チェックすることも重要です。
  ※工事期間中、各工事過程において、工事監理者が検査(チェック)しますので、竣工検査は、 施主(管理組合)側で行う検査になります。